Hauskredit: Der Weg ins Eigenheim

Beim Hauskredit entscheidet sich der Erfolg nicht bei der Zinssuche, sondern bei der Frage: Was kann ich mir dauerhaft leisten? Wer diese Rechnung ehrlich aufmacht, findet danach auch die passende Finanzierung. Wer sie überspringt, gerät in zehn Jahren in Schwierigkeiten.

Dieser Ratgeber zeigt Dir den Rechenweg vom verfügbaren Budget zum möglichen Kaufpreis — und welche Posten dabei regelmäßig vergessen werden.

Vom Budget zum Kaufpreis

Rechne in dieser Reihenfolge, nicht umgekehrt:

Schritt 1: Tragbare Rate ermitteln. Nettoeinkommen des Haushalts minus alle Lebenshaltungskosten außer Miete. Was übrig bleibt, ist der Betrag, der theoretisch für Wohnen zur Verfügung steht. Davon musst Du die Bewirtschaftungskosten abziehen, die bei einem Haus höher liegen als in der Mietwohnung.

Schritt 2: Darlehenssumme ableiten. Aus der tragbaren Rate ergibt sich die mögliche Darlehenshöhe — abhängig von Zinssatz und Tilgungssatz. Diese Rechnung macht jeder Finanzierungsrechner, wichtig ist die Größe, die Du oben einsetzt.

Schritt 3: Eigenkapital zuordnen. Zuerst zahlst Du die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Erst was danach übrig ist, senkt die Darlehenssumme.

Schritt 4: Kaufpreis ergibt sich. Darlehenssumme plus verbleibendes Eigenkapital ergibt den maximalen Kaufpreis. Diese Zahl steht am Ende der Rechnung — nicht am Anfang.

Die Nebenkosten, die viele überraschen

Kaufnebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an und werden von Banken selten mitfinanziert:

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das je nach Bundesland 36.000 bis 60.000 Euro — Geld, das vorhanden sein muss, bevor die Finanzierung überhaupt beginnt.

Dazu kommen die Posten, an die beim Rechnen niemand denkt: Umzug, Küche, Renovierung vor Einzug, Gartengestaltung, neue Möbel für mehr Fläche. Plane hier großzügig — diese Ausgaben fallen alle im selben Quartal an.

Bewirtschaftungskosten statt Miete

Der häufigste Denkfehler lautet: „Statt 1.200 Euro Miete zahle ich künftig 1.200 Euro Rate.“ Als Eigentümer trägst Du aber Kosten, die vorher der Vermieter trug.

• Instandhaltungsrücklage. Als Orientierung ein bis anderthalb Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Bei 140 Quadratmetern also 140 bis 210 Euro — für Dach, Heizung, Fenster und Fassade, die alle irgendwann fällig werden.
• Grundsteuer, die seit der Reform je nach Kommune deutlich schwankt
• Gebäudeversicherung gegen Feuer, Leitungswasser und Sturm
• Betriebskosten für Müll, Wasser, Straßenreinigung und Schornsteinfeger

Diese Posten summieren sich schnell auf mehrere hundert Euro monatlich. Sie gehören in die Rechnung, bevor die Rate festgelegt wird.

Wie viel Eigenkapital nötig ist

Beim Hauskredit ist das Eigenkapital die wichtigste Stellschraube — wichtiger als der Zinssatz, weil es ihn maßgeblich bestimmt. Als Faustregel gilt: Die Kaufnebenkosten sollten aus eigenen Mitteln bezahlt werden, dazu mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das rund 80.000 Euro plus die Nebenkosten.

Zum Eigenkapital zählt mehr als das Guthaben auf dem Tagesgeldkonto:

• Bank- und Sparguthaben, Festgeld, Tagesgeld
• Wertpapiere und Fondsanteile
• Angespartes Bausparguthaben
• Rückkaufswert einer Lebensversicherung
• Bereits abbezahlte Grundstücke oder Immobilien
• Eigenleistung beim Bau, die sogenannte Muskelhypothek
• Ein zinsloses Darlehen aus der Familie

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger der Zinssatz. Der Grund ist das geringere Risiko für die Bank: Muss sie die Immobilie im Ernstfall verwerten, deckt der Erlös die Restschuld eher ab. Zwischen einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital und einer Vollfinanzierung liegen häufig mehr als ein Prozentpunkt — über eine Zinsbindung von zehn Jahren summiert sich das auf einen fünfstelligen Betrag.

Hauskredit ohne Eigenkapital: die Vollfinanzierung

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital ist möglich, aber teuer. Zwei Varianten sind üblich: Bei der 100-Prozent-Finanzierung wird der Kaufpreis vollständig finanziert und die Nebenkosten werden aus eigenen Mitteln bezahlt. Bei der 110-Prozent-Finanzierung kommen auch Grunderwerbsteuer, Notar und Maklerprovision in den Kredit.

Was die Bank dafür verlangt:

• Hohes und sicheres Einkommen — unbefristete Anstellung, beendete Probezeit, idealerweise zwei Verdienende
• Einwandfreie Bonität ohne negative Schufa-Einträge
• Eine gut verwertbare Immobilie in einer Lage mit stabiler Nachfrage
• Höhere Tilgung, meist mindestens drei Prozent, um die Restschuld schneller zu senken

Der Zinsaufschlag beträgt je nach Anbieter 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte. Dazu kommt ein Risiko, das sich nicht in Zahlen ausdrücken lässt: Wer ohne Eigenkapital kauft, steht bei einem Verkauf in den ersten Jahren fast sicher mit einer Restschuld da, die der Erlös nicht deckt. Eine Vollfinanzierung ist deshalb nur dann vertretbar, wenn das Einkommen hoch und die berufliche Lage sicher ist.

Eine Finanzierung besteht selten aus einem Stück. Wie Zinsbindung, Tilgung und Anschlussfinanzierung zusammenspielen, erklärt Immobilienkredit und Immobiliendarlehen; wann sich ein Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein danebenlegen lässt, steht dort ebenfalls. Für Arbeiten am bestehenden Haus ist der Modernisierungskredit der passende Weg, und 100.000 Euro Kredit rechnet eine typische Summe durch.

Der Zinssatz ist nicht alles

Bei der Angebotssuche zählen drei Dinge, die im beworbenen Zinssatz nicht sichtbar sind:

Bereitstellungszinsen. Wird das Darlehen nicht sofort abgerufen — etwa beim Neubau —, verlangen Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen. Die freie Zeit variiert stark zwischen den Anbietern und kann bei einem Bauvorhaben über tausend Euro Unterschied ausmachen.

Sondertilgungsrecht. Üblich sind fünf Prozent der Darlehenssumme jährlich, oft kostenlos. Lass es Dir vertraglich zusichern.

Tilgungssatzwechsel. Die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen, verschafft Flexibilität bei Elternzeit oder Gehaltssprüngen.

Vergleichbar werden Angebote durch das ESIS-Merkblatt, das Banken bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen vor Vertragsschluss aushändigen müssen. Es stellt alle wesentlichen Konditionen in einheitlicher Form dar.

Nach zehn Jahren wird es flexibel

Ein Recht, das viele nicht kennen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst Du ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.

Wer also eine 20-jährige Bindung abgeschlossen hat und nach zehn Jahren günstigere Konditionen findet, kann wechseln. Dieses Recht ist unabdingbar und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Häufig gestellte Fragen