Immobilienkredit und Immobiliendarlehen: Dein Traum vom Eigenheim Wirklichkeit

Immobilienkredit und Immobiliendarlehen meinen dasselbe: eine durch Grundschuld gesicherte Finanzierung für Kauf, Bau oder Umbau. Die Begriffe unterscheiden sich nur sprachlich — von einem Ratenkredit unterscheidet sich beides dagegen grundlegend.

Dieser Ratgeber erklärt die Bausteine einer Immobilienfinanzierung, zeigt wie Zinsbindung und Tilgung zusammenwirken und was beim Auslaufen der Bindung passiert.

Was eine Immobilienfinanzierung ausmacht

Der wichtigste Unterschied betrifft die vorzeitige Rückzahlung. Beim Ratenkredit ist sie nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit möglich und die Entschädigung nach § 502 BGB auf ein Prozent gedeckelt. Bei einer Immobilienfinanzierung mit fester Zinsbindung gilt das nicht — hier kann die Vorfälligkeitsentschädigung mehrere tausend Euro betragen, weil sie den entgangenen Zinsgewinn der Bank ersetzt.

Ein Ausweg besteht nach zehn Jahren: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst Du ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen — entschädigungsfrei. Das gilt unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft.

Die vier Stellschrauben

Eigenkapital. Als Faustregel sollten die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Sie betragen je nach Bundesland etwa 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, Maklerprovision bis etwa 3,57 Prozent. Zusätzliches Eigenkapital senkt den Zinssatz spürbar, weil der Beleihungsauslauf sinkt.

Tilgungssatz. Er bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt. Bei einem Prozent anfänglicher Tilgung dauert die Rückzahlung Jahrzehnte, bei drei Prozent geht es deutlich schneller. Wichtig: Weil der Zinsanteil mit sinkender Restschuld fällt, steigt der Tilgungsanteil bei gleichbleibender Rate automatisch an.

Zinsbindung. Je länger sie läuft, desto höher meist der Zinssatz — dafür hast Du Planungssicherheit. In Niedrigzinsphasen ist eine lange Bindung attraktiv, in Hochzinsphasen eine kurze mit der Aussicht auf günstigere Anschlussfinanzierung.

Sondertilgungsrecht. Die meisten Banken räumen ein jährliches Sondertilgungsrecht von fünf Prozent der Darlehenssumme ein, oft kostenlos. Das solltest Du Dir vertraglich zusichern lassen — es kostet in der Regel nichts und verschafft Flexibilität.

Wie hoch die monatliche Rate sein sollte

Die Rate eines Immobilienkredits setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Beide zusammen ergeben die Annuität, die über die gesamte Sollzinsbindung gleich bleibt. Wer die Höhe der Rate festlegt, entscheidet damit indirekt über die Laufzeit: Eine hohe Tilgung verkürzt sie, eine niedrige verlängert sie erheblich.

Ein Beispiel bei 300.000 Euro Darlehen und einem Zinssatz von 3,5 Prozent zeigt, was die Tilgungshöhe bewirkt:

Bei einem Prozent Tilgung ist das Darlehen erst nach über 40 Jahren abbezahlt — für viele Kreditnehmer bedeutet das, den Kredit bis weit in die Rente zu tragen. Empfohlen werden deshalb mindestens zwei, besser drei Prozent anfängliche Tilgung. Die Rate sollte dabei rund 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen, damit Puffer für Instandhaltung und Unvorhergesehenes bleibt.

Wie lang die Zinsbindung sein sollte

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Gängig sind zehn oder fünfzehn Jahre; möglich sind fünf bis dreißig. Der Zusammenhang ist einfach: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz, den die Bank verlangt — und desto größer die Sicherheit für Dich.

• Kurze Zinsbindung (5 bis 10 Jahre): günstigerer Zinssatz, aber Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Sinnvoll, wenn das Zinsniveau hoch ist und mit sinkenden Bauzinsen gerechnet wird.
• Lange Zinsbindung (15 bis 30 Jahre): höherer Zinssatz, dafür Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit. Sinnvoll bei niedrigem Zinsniveau und wenn die monatliche Rate ohnehin knapp kalkuliert ist.
• Volltilgerdarlehen: Sollzinsbindung und Laufzeit sind identisch, am Ende bleibt keine Restschuld. Das Zinsänderungsrisiko entfällt vollständig, dafür ist die Rate hoch.

Unabhängig von der gewählten Zinsbindung gilt: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung darfst Du das Darlehen mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist nicht abdingbar — eine lange Zinsbindung bindet Dich also faktisch nie länger als zehn Jahre.

Was am Ende der Zinsbindung passiert

Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Dafür gibt es drei Wege:

• Prolongation. Die bisherige Bank bietet neue Konditionen an. Bequem, aber selten das beste Angebot — vergleichen lohnt fast immer.
• Umschuldung. Wechsel zu einer anderen Bank. Die Grundschuld wird abgetreten, was einige hundert Euro kostet, aber oft durch bessere Konditionen aufgewogen wird.
• Forward-Darlehen. Du sicherst Dir die Konditionen schon bis zu fünf Jahre im Voraus, gegen einen Zinsaufschlag. Sinnvoll, wenn steigende Zinsen erwartet werden.

Beginne die Suche rund ein Jahr vor Ablauf. Die Bank muss Dir spätestens drei Monate vorher ein Angebot machen oder mitteilen, dass sie keines abgibt.

Besonderer Verbraucherschutz

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gelten zusätzliche Regeln. Die Bank muss Dir vor Vertragsschluss ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt (ESIS) aushändigen, das alle wesentlichen Konditionen in einheitlicher Form darstellt. Das macht Angebote vergleichbar.

Die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB ist hier besonders streng: Der Wert der Immobilie allein rechtfertigt keine Vergabe, entscheidend ist Deine Fähigkeit zur Rückzahlung aus laufendem Einkommen. Auch das 14-tägige Widerrufsrecht nach § 355 BGB gilt.

Häufig gestellte Fragen